旭辉企业大厦写字楼留不住租户应该怎么办？我建议你尽快去搭建你的租户运营体系。怎么搭建这个体系呢？今天我用一篇文章完整地分析一下这个事情，我会从三个方面进行解读：第一个，运营的本质是什么？很多人都在讲运营，但是即使我们业内人士，每个人对运营的理解也不太一样。第二，会讲一下运营的底层逻辑，因为也看到很多项目操盘手想做运营，但是哩哩啦啦总是做不起来，那它的底层逻辑和它的标准做法是怎样的？做一个探讨。另外会讲两个注意事项，这是我们实践当中一些这种心得体会。

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那在这之前，我首先先说一下，运营本身是一个比较大的体系，它站在不同的视角都有不一样的说法。比如说站在楼宇的运营的视角，那旭辉企业大厦楼的这种机电设施、空调、电梯，它也叫运营；现在资产的市场，它的经营收入、降本增效也叫运营。那今天要聊的是叫租户的运营，租户的运营是旭辉企业大厦挽留租户最直接的这个触点，我来详细解读一下。

一个关于运营的本质。经常碰到一些同行，他说我们的楼也有运营，但是往往说的是租务管理，有的说的是一些活动类的，也就是客户维系活动类的。但是实际上从我的理解，租务管理不叫运营，它实际上属于一种服务，那活动一半，有的活动算服务，有的活动算运营。

首先我觉得了解这个本质，要把服务跟运营这两个进行一个区分。我理解的服务是对于用户需求的满足，它更偏重于当下的一个即时状态；而运营是为用户创造实实在在的增值价值，它更偏长期规划这个层面。所以运营是本质，服务是它的表现形式。

从这就能看出来，对于挽留租户这件事来讲，如果是服务的痕迹多一些，它的力量相对会弱一些。那只有创造价值的这种运营，它对于租户的挽留，它的力量才更强大一些。所以我们做这个运营体系搭建的时候，我们首先要明白哪些是真的运营、能为用户创造价值、能够对挽留租户产生实实在在的力量，这个才是我们要做的事情和正确的方向。

往下会说一下运营的底层逻辑。我们经常看到其它很多楼宇的现状，我从花钱、不花钱的角度来阐述。第一个，有人说我们的楼现在不做运营了，因为没有费用了。这种业主花钱的运营，这种其实也不叫运营，它实际上是业主花钱在买服务给到他的租户，他就没有创造价值，他还是在满足需求。第二种就是租户花钱，那实际上就是增值服务，它更是租户花钱来买服务，它只不过叫增值服务。所以这个严格意义上也不叫运营。就这两个，对于挽留租户的力量都不大。

那我们有没有一种可能性，就是不花钱，业主也不花钱，租户也不花钱，还能产生价值的创造？这就是我今天想表达的核心观点。我认为真正的租户的这种运营体系，里面有一个大原理叫生态，这个概念大家可能需要理解一下。一个楼宇有很多企业，如果楼下两家企业是单独的个体，那就叫1+1=2；如果这两个企业之间能够形成一定的生态，那就会产生1+1>2的效果。这整个一栋楼宇里边有很多的这种企业，那这些企业之间怎么能够组建好它的这种生态系统？这个我认为是运营的原动力和创造价值的这种切入点。

这里有几个做法大家可以去尝试一下。第一个是要对企业进行画像。既然要建立这些生态，我们对每个企业都要有所了解，那这个时候做的实际动作就是要做这种客户的拜访，带着我们想建立的这种科目档案来进行拜访。这个企业画像有很多种，我这边想提的是围绕企业的生产经营。因为企业是一个经营主体，它一定需要增加营收，它就需要客户；它也会投入生产，也就能够提供一些服务。那每一个企业它的画像里边最核心的就是它需要什么、它能提供什么，这是最本质的，这是做好运营最简单的上手方式。

第二步，要素流动。每一个企业有它需要的、有它提供的，我常说就像一个齿轮一样，让这些齿轮之间相互进行咬合，实现生产要素之间的这种流动，这其实也就是生态的本质。

第三个，内外交互。每一个企业在楼里会形成一个小生态，其实每一个企业在社会上也是一个小型经济体，它还有自身的外部生态。所以我们既要打造楼内企业生态，也要延展到我们可触及的楼外企业生态，让这些小生态与社会大生态之间形成联动体系。这个听着比较含糊，但是落实到具体行动上，就是企业活动的策划。

常规的维系类活动需要花钱，操作相对简单。而我所说的产业类企业活动，策划难度要大很多，并不是靠花钱能解决的，需要依托对企业要素的理解、对企业生态和产业图谱的认知底蕴，同时整合各类资源才能落地。比如说我们针对不同的楼宇业态，若楼宇对接世界五百强资源较多，就会依托自有资源，组织楼内企业参观先进头部企业，或是结合企业发展方向对接各类头部央国企等。

第四个，建立自动运转系统。运营本身不难，难的是持续运营，所以一定要让体系能够自动运转。我们实操中常用“走进系列”模式，走进不同企业、实行轮值机制，让各家企业轮流牵头组织活动。这套机制搭建完成后，运营工作就能自主运转。很多项目没有专职运营人员，大多由招商人员或物业客服兼任相关工作，自运转机制是保障运营长效落地的关键。依托这套方法，就能逐步搭建、运转楼宇企业生态。

这里面要讲两个注意事项。第一，大家在搭建企业生态时，一定要坚守核心宗旨，否则体系会过于繁杂、难以落地。各类企业的价值诉求纷繁复杂，我们统一坚守的宗旨是：围绕企业发展进行赋能。为用户创造价值，对企业客户而言，经营发展远比后勤保障、员工氛围更为关键、重要，因此我们的运营体系必须聚焦企业经营发展领域搭建。

简单举几个例子。第一，围绕企业形象展示。企业发展拓客，品牌形象至关重要，我们可依托项目资源，为企业商务接待、品牌展示提供配套支撑，比如调配礼宾人员、布置接待场地、提供VIP接待配套等。第二，围绕企业品牌推广宣传。企业发展需要拓宽品牌影响力，我们可依托资产方平台、楼宇自有运营平台，为入驻企业做市场形象推广，借鉴商业购物中心的运营逻辑，以单个企业小IP联动打造楼宇整体大IP，实现企业间相互赋能、彼此引流。第三，围绕企业业务发展搭建资源圈层，策划标志性系列活动，比如高管下午茶。这类活动看似简单，但落地、长效运营需要深耕，精准邀约嘉宾、设定优质交流话题、提升企业参与意愿和复参意愿，都需要依托生态机制和前期运营逻辑统筹策划。

另外一个注意事项，就是秉持长期主义。运营的外在呈现是服务，服务是运营的表现形式，运营体系本质上也是服务体系，需要逐项打磨、逐步完善。落地一项运营内容，就深耕打磨、优化迭代，日积月累，就能成型完整、成熟的楼宇运营体系。以上就是关于旭辉企业大厦租户运营体系的完整解读。